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为什么租个房有这么多雷?

发布时间:2019-08-20 09:04:05     新闻来源:大唐普惠     阅读量:38

最近,租房市场屡屡爆雷,有大量租房者在缴纳了房租之后,却被房东扫地出门。

最近一次出事的是乐伽公寓,这家长租公寓宣布停止经营,而且无法偿还客户欠款,由此,又有上万名租客被坑。由于很多租客已经一次性缴纳了半年甚至一年的租金,但是公寓运营方倒闭之后,房东们收不到租金,无奈之下只能将租客赶走。过去一年时间,已经有20多家长租公寓倒闭,今年7月份就多达6家,每家倒闭的长租公寓背后,都有成千上万的租户利益受损。

在过去的租房市场,租户和房东之间虽然也会发生一些小摩擦,但不至于像现在一样,出现大量的租户缴纳租金之后却被扫地出门的情形。为什么现在租个房还会踩到这么多雷呢?

主要原因在于,过去租房主要是和房东个人打交道,而现在长租公寓兴起,租房者开始和资本打交道,资本大规模进入之后,租房市场开始金融化,由此也就给租房者带来了大量的雷区。

长租公寓普遍采用的“高进低出”模式,是这个行业爆雷的主要原因之一。最新宣布倒闭的乐伽公寓就公开表示,“高进低出”的经营模式存在严重缺陷,已对长租公寓市场带来较大风险。

所谓高进低出,是指长租公寓为了抢夺市场,从房东手中高价收购房源,再以低价出租给租客,这种模式和很多初创的互联网公司非常相似,比如当年的打车市场,滴滴和快滴们都是通过红包大战来争夺市场占有率,长租公寓也沿用了互联网行业的常用套路。这种通过亏损来抢占市场的方式,背后需要有实力强大的资本支撑,否则烧钱模式就难以持续,一旦现金流断裂,公司就会迅速倒闭。最新爆雷的乐伽,以及此前很多倒闭的长租公寓,大多数都是现金流断裂所致。

更要命的是,长租公寓的高进低出模式,将租客和房东也卷了进来,使得风险蔓延到整个租房市场。长租公寓给租客提供较低的租金,通常都要求一次性支付半年甚至一年的租金,而不是业内通常采用的月付或者季付。由于租客只是将租金提前交给了公寓运营方,而不是房东,一旦运营方倒闭跑路,房东收不到租金,就会将租客扫地出门。

长租公寓曝雷的另外一大原因,在于引入了过高的金融杠杆,比如业内普遍采用的租金贷模式。租客在和长租公寓签订租房合同的时候,还会同时和第三方金融机构签订一份贷款合同,金融机构将一年甚至两年的租金发放给长租公寓公司,长租公寓提前一次性收到资金后,并没有将资金全部用来支付给房东,而是用于快速扩张新的业务,一旦长租公寓卷款跑路,房东收不到租金,就会驱赶租客,而租客不仅面临被扫地出门的风险,还要每月偿还金融机构的贷款,可谓欲哭无泪。而很多租客之所以会签订贷款合同,有些是被长租公寓所蒙骗,有些则是长租公寓以低租金所诱使。

除了高进低出和租金贷这两大“罪状”之外,长租公寓频频爆雷的深层次原因,还在于国内租房市场的投资回报率,大大低于公寓运营企业的预期。公寓运营企业对于房租回报率过于乐观,因此采取了过于激进的投资策略,但实际上,国内的房租回报率并不支撑他们的激进扩张,因此很多没有大资本支持的企业只能面临资金链断链的结局。

长期以来,国内购房市场和租房市场的发展极不平衡,房租价格虽然也在保持上涨,但远远比不上房价的涨幅。我国很多城市的租金回报率(年租金/房屋售价)都不到2%,而发达国家的租金回报率基本上都在5%以上甚至更高。这也导致很多长租公寓难以通过租金来维持现金流,尤其是在高进低出和加杠杆的模式下,很多长租公寓更是加速死亡。

但从另外的角度来看,房租的绝对价格却并不便宜,尤其是对于租客而言,目前的房租水平已经让他们难以承受。由于很多租客都是刚入职场不久的年轻人,收入水平并不是很高,对于租金价格尤为敏感。所以,中国的房租市场就呈现出一种畸形的矛盾,一方面几乎是全球最低的租金回报率,另外一方面,年年上涨的房租又让很多人直呼“租不起”。之所以会出现这种矛盾,主要原因就在于房价上涨过快,导致租金的相对回报率和绝对值之间出现巨大分裂。

如果想要让租金回报率回归到合理水平,在“租金/房价”这个公式面前,其实只有两条路,一是作为分母的房价大幅下跌,二是作为分子的租金大幅上涨。对于打算租房的人而言,未来还是要做好房租上涨的心理准备,如果想从长租公寓手上低价租房,大概率还是会继续踩雷。

我国的长租公寓这几年大规模兴起,主要还是和政策环境有关。2017年以来,管理部门开始大力发展租房市场,希望通过鼓励更多人租房,以此为持续上涨的房价降温,“购租并举”更是被确定为我国房地产调控的长效机制。在这样的背景下,租房市场成为新的资本风口,长租公寓成为社会资本进入租房市场的主要形式。

在欧美发达国家,租房在房地产体系当中占有相当重要的地位,欧洲大概有三成左右的人选择租房,在德国,选择租房的比例几乎占到一半。这些国家的人们之所以愿意选择租房,很重要的原因是租客的权益受到全方位法律保护,比如在德国,租客对所租房屋的各项权利属于受法律保护的财产权,房东不得强迫房客搬出,如果没有特殊情况,房客可以尽可能长时间居住在自己喜欢的房子里。

但是在中国,租客的地位一直比较弱势,过去经常遭遇房东的随意涨价,现在又要面临长租公寓的各种地雷。如果租客的基本权益都不能得到有效保护,又如何能将中国的租房市场真正发展起来,甚至最终做到“购租并举”的效果呢?

随着越来越多的资本进入,国内的租房市场已经开始迅速金融化,但是对很多普通人而言,对复杂的金融产品并没有足够的辨识能力,如果租个房都要担心踩雷,那到底是人们的金融知识不够,还是监管的力度不够?

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